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上實發展(600748)最新消息 股吧消息 公告新聞匯總

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≈≈上實發展600748≈≈維賽特財經www.vsatsh.cn(更新:19.12.28)
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最新提示:1)2019年年報預約披露:2020年03月28日
         2)12月26日(600748)上實發展:第七屆董事會第二十九次(臨時)會議決
           議公告(詳見后)
分紅擴股:1)2019年中期利潤不分配,不轉增
         2)2018年末期以總股本184456萬股為基數,每10股派0.3元 ;股權登記日:20
           19-07-25;除權除息日:2019-07-26;紅利發放日:2019-07-26;
●19-09-30 凈利潤:43330.30萬 同比增:51.26% 營業收入:54.49億 同比增:15.22%
────────┬────┬────┬────┬────┬───────
  主要指標(元)  │19-09-30│19-06-30│19-03-31│18-12-31│18-09-30
每股收益        │  0.2300│  0.2200│  0.0900│  0.3600│  0.1600
每股凈資產      │  5.6206│  5.6084│  5.5015│  5.4150│  5.4786
每股資本公積金  │  1.4088│  1.4078│  1.4078│  1.4078│  1.6882
每股未分配利潤  │  2.8014│  2.7902│  2.6833│  2.5968│  2.4197
加權凈資產收益率│  4.2500│  4.0500│  1.5900│  6.4500│  2.8600
────────┼────┼────┼────┼────┼───────
按最新總股本計算│19-09-30│19-06-30│19-03-31│18-12-31│18-09-30
每股收益        │  0.2349│  0.2237│  0.0865│  0.3565│  0.1553
每股凈資產      │  5.6206│  5.6084│  5.5015│  5.4150│  5.4786
每股資本公積金  │  1.4088│  1.4078│  1.4078│  1.4078│  1.6882
每股未分配利潤  │  2.8014│  2.7902│  2.6833│  2.5968│  2.4197
攤薄凈資產收益率│  4.1794│  3.9881│  1.5732│  6.5839│  2.8346
────────┴────┴─┬──┴────┴───┬┴───────
A 股簡稱:上實發展 代碼:600748 │總股本(萬):184456.2892│法人:曾明
上市日期:1996-09-25 發行價:5.4│A 股  (萬):184456.2892│總經理:唐鈞
上市推薦:申銀萬國證券股份有限公司│                      │行業:房地產業
主承銷商:申銀萬國證券股份有限公司│主營范圍:房地產銷售、房地產租賃、物業管
電話:021-53858859 董秘:曾明   │理服務
───────────────┴────────────────────
公司近五年每股收益(單位:元)     <僅供參考,據此操作盈虧與本公司無涉.>
─────────┬─────┬─────┬─────┬────────
    年  度        │    年  度│    三  季│    中  期│    一  季
─────────┼─────┼─────┼─────┼────────
    2019年        │        --│    0.2300│    0.2200│    0.0900
─────────┼─────┼─────┼─────┼────────
    2018年        │    0.3600│    0.1600│    0.1500│    0.0700
─────────┼─────┼─────┼─────┼────────
    2017年        │    0.4700│    0.1900│    0.1200│    0.1200
─────────┼─────┼─────┼─────┼────────
    2016年        │    0.3200│    0.2200│    0.1400│    0.0700
─────────┼─────┼─────┼─────┼────────
    2015年        │    0.4800│    0.2800│    0.0800│    0.0600
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[2019-12-26](600748)上實發展:第七屆董事會第二十九次(臨時)會議決議公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-41
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    第七屆董事會第二十九次(臨時)會議決議公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)第七屆董事會第二十九次(
臨時)會議于2019年12月25日(星期三)以通訊方式召開,會議應參加董事七名,
實際參加董事七名,公司監事和高級管理人員列席了會議。會議符合有關法律、法
規及《公司章程》的規定。會議采取書面表決方式,審議并通過了以下議案:
    1、《公司關于申請可續期債權融資的議案》
    具體內容詳見公司公告(臨2019-42號)。
    表決結果:同意7票,反對0票,棄權0票。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司董事會
    二〇一九年十二月二十六日

[2019-12-26](600748)上實發展:關于申請可續期債權融資的公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-42
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    關于申請可續期債權融資的公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    重要內容提示:
    ? 上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”或“融資人”)
    擬申請可續期債權融資并與工銀理財有限責任公司(以下簡稱“工銀理財”或
“投資人”)、中國工商銀行股份有限公司上海市分行(以下簡稱“工行上海分行
”或“項目管理人”)簽署《可續期債權投資協議》(以下簡稱“協議”),協議
金額為人民幣10億元,初始投資期為1.5年,融資人有選擇遞延兌付當期應兌付本金
或利息的權利。
    ? 本次交易不構成關聯交易。
    ? 本次交易無需提交公司股東大會審議。
    一、 交易概述
    為拓寬融資渠道、改善負債結構、滿足公司的資金需求,經公司于2019年12月2
5日召開的第七屆董事會第二十九次(臨時)會議
    2
    審議通過《公司關于申請可續期債權融資的議案》,同意公司與工銀理財、工
行上海分行簽署《可續期債權投資協議》。本次融資是由投資人向公司進行可續期
債權投資,并委托項目管理人對債權投資項下資產及債權投資資金使用進行監督和
管理,協議金額為人民幣10億元。本次投資資金用于償還存量銀行貸款,初始投資
期為1.5年,公司有選擇遞延兌付當期應兌付本金或利息的權利。
    公司與工銀理財、工行上海分行不存在關聯關系,本次交易不構成關聯交易。


    本次交易已經公司第七屆董事會第二十九次(臨時)會議審議通過,無需提交
股東大會審議。
    二、 交易對方基本情況介紹
    (一) 投資人:工銀理財有限責任公司
    法定代表人:顧建綱
    成立日期:2019年5月28日
    注冊資本:1600000萬元人民幣
    地址:北京市西城區太平橋大街96號中海財富中心6層
    經營范圍:(一)面向不特定社會公眾公開發行理財產品,對受托的投資者財
產進行投資和管理;(二)面向合格投資者非公開發行理財產品,對受托的投資者
財產進行投資和管理;(三)理財顧問和咨詢服務;(四)經銀保監會批準的其他
業務。(依法須經批準的項目,經相關部門批準后依批準的內容開展經營活動)。
    3
    (二) 項目管理人:中國工商銀行股份有限公司上海市分行
    負責人:付捷
    地址:上海市浦東新區浦東大道9號
    經營范圍:辦理人民幣存款、貸款、結算:辦理票據貼現;代理發行金融債券
;代理發行、代理兌付、銷售政府債券;代理收付款項及代理保險業務;外匯存款
;外匯貸款;外匯匯款;外幣兌換;國際結算;外匯票據的承兌和貼現;總行授權
的外匯借款;總行授權的外匯擔保;結匯、售匯;總行授權的代客外匯買賣;資信
調查、咨詢、見證業務;經中國人民銀行批準的其他業務。(依法須經批準的項目
,經相關部門批準后方可開展經營活動)。
    三、 協議主要內容
    (一) 金額:人民幣10億元
    (二) 用途:償還存量銀行貸款
    (三) 期限:本協議項下債權投資為可續期債權投資,初始投資
    期為1.5年,融資人有選擇遞延兌付當期應兌付本金或利息的權利,本金遞延周
期為1年。
    (四) 融資利率:由初始利率及重置利率組成。初始利率:按5.5%/
    年執行。重置利率:融資人有選擇遞延兌付當期應兌付本金或利息的權利,每
遞延一次,則所有未償還本金利率重置一次。重置后的融資利率取以下兩種情況的
孰高值:1、在上一期融資利率基礎上跳升200BP;2、按如下公式對融資利率進行重
置,即當期融資利率=當期
    4
    基準利率+初始利差+200BP。融資利率上限為9%/年。
    (五) 計息方式:本協議項下債權投資以每季度為一個計息周期,
    以每年的3月20日、6月20日、9月20日及12月20日為結息日。融資人應在結息日
次日(即“付息日”,如結息日次日非銀行工作日,則應以緊鄰的下一工作日為付
息日)向投資人支付該計息周期的利息,在本金兌付日支付最后一個計息周期的利
息及其他應付款項。
    (六) 強制支付利息事件條款:融資人在某一利息支付日前12個
    月內以及可續期債權存續期內發生以下事件的,不得遞延當期應支付利息,已
遞延的所有利息及其孳息不再遞延:a、分配股息、紅利;b、減少注冊資本。
    (七) 其他重要條款:包括但不限于利息遞延的限制事項條款、
    強制信息披露條款等。
    (八) 協議生效:自各方加蓋公章或合同專用章之日起生效。
    四、 本次以債權投資方式融資對公司的影響
    (一) 本次可續期債權投資的初始投資期為1.5年,融資人有選
    擇遞延兌付當期應兌付本金或利息的權利,且不受任何遞延支付次數的限制。
根據《企業會計準則第 37 號——金融工具列報》等規定,公司擬將本次可續期債
權融資作為權益工具計入公司所有者權益,具體情況以年度審計結果為準。
    (二) 本次交易有利于公司拓寬融資渠道,增強現金流的穩定性。
    因本次交易計入權益,有利于優化公司資產負債結構,降低公司的負
    5
    債水平,有利于公司中長期資金的統籌安排。
    五、 備查文件
    (一) 公司第七屆董事會第二十九次(臨時)會議決議;
    (二) 《可續期債權投資協議》。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司董事會
    二〇一九年十二月二十六日

[2019-11-01](600748)上實發展:關于以合作競買方式獲取上海市青浦區一地塊國有建設用地使用權的公告

    - 1 -
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-40
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    關于以合作競買方式獲取上海市青浦區一地塊
    國有建設用地使用權的公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    重要內容提示:
    . 上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)持有上海青悅房地產開發
有限公司(以下簡稱“青悅公司”)49%股權。2019年10月31日,青悅公司以掛牌價
人民幣19,169萬元獲取上海市青浦區西虹橋光淶路北側04-33地塊(以下簡稱“04-
33地塊”)國有建設用地使用權,該地塊性質為租賃住宅用地。
    一、 項目獲取及相關投資情況概述
    1. 2019年7月29日,公司召開總裁辦公會議,同意由公司與上海市青浦區兩家
區屬國企上海西虹橋商務開發有限公司(以下簡稱“西虹橋公司”)及上海青浦發
展(集團)有限公司(以下簡稱“青發公司”)合資設立青悅公司,參與04-33地塊
的競買。
    - 2 -
    青悅公司的注冊資本為人民幣20,400萬元。公司持有青悅公司49%股權,西虹橋
公司及青發公司分別持有青悅公司26%及25%股權。在獲取04-33地塊后,擬以青悅
公司為實體,由公司具體負責經營開發該地塊項目。
    2. 2019年10月31日,青悅公司收到上海市青浦區規劃和自然資源局出具的《成
交確認書》,確認青悅公司獲得04-33地塊的國有建設用地使用權,該幅地塊的土
地成交價為人民幣19,169萬元。
    二、 項目地塊的基本情況
    序號
    地塊名稱
    四至范圍
    土地用途
    土地總面積(平方米)
    出讓面積(平方米)
    容積率
    掛牌價(萬元)
    1
    上海市青浦區西虹橋光淶路北側04-33地塊
    東至04-29地塊
    南至光淶路
    西至04-34地塊
    北至苗涇港
    租賃住宅
    32,521.1
    30,426.1
    1.5
    19,169.0
    三、 項目獲取對上市公司的影響
    公司通過合作競買方式成功獲得上海市內租賃住宅用地,一方面將有效控制項
目開發成本,另一方面得以不斷積累租賃住宅相關開發、經營經驗,為持續探索租
賃住宅市場奠定基礎。同時,該項目符合公司深耕以上海為核心的長三角區域的戰
略布局,將有效增厚公司土地儲備,進一步鞏固公司在上海市場良好的品牌形象,
對公司未來的經濟效益、品牌效益均有積極影響。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司
    二〇一九年十一月一日

[2019-10-30](600748)上實發展:2019年第三季度公司經營數據的公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-39
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    2019年第三季度公司經營數據的公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    根據上海證券交易所《上市公司行業信息披露指引第二號-房地產》要求,現將
上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)2019年第三季度房地產業務經營
數據披露如下:
    一、 2019年第三季度土地儲備情況
    2019年第三季度中,公司于8月22日以聯合競買方式成功競得上海市閔行區華漕
鎮MHPO-1403單元30-01地塊國有建設使用權,地塊用地性質為租賃住宅用地,待開
發土地面積約1.98萬平方米,規劃計容建筑面積約5.29萬平方米。
    截至2019年9月30日,公司土地儲備情況如下表所示:
    序號
    項目名稱
    持有待開發土地的區域
    經營
    業態
    項目所占
    土地面積
    (平方米)
    規劃計容
    建筑面積
    (平方米)
    合作開發項目的權益占比(%)
    1
    青浦區朱家角D2地塊
    上海
    住宅、商業
    349,168
    174,584
    51
    2
    寶山區顧村大型居住社區BSPO-0104單元0421-01地塊
    上海
    住宅
    26,599.60
    53,199.20
    /
    2
    3
    寶山區顧村大型居住社區BSPO-0104單元0423-01地塊
    上海
    住宅
    32,130.20
    64,260.40
    /
    4
    閔行區華漕鎮MHPO-1403單元30-01地塊
    上海
    租賃住宅
    19,821.50
    52,923.41
    30
    二、 2019年第三季度房地產項目建設進程情況
    公司2019年第三季度新開工面積約為10.8萬平方米。截至2019年9月30日,公司
在建面積約212萬平方米。
    三、 2019年第三季度房地產項目銷售情況
    2019年7至9月,公司實現合約銷售金額約合人民幣30.89億元;合約銷售面積約
合12.26萬平方米。
    2019年1至9月,公司累計實現合約銷售金額約合人民幣57.41億元,同比增長約
38.1%;實現合約銷售面積約合28.61萬平方米,同比增長約21.3%。
    四、 2019年第三季度不動產租賃情況
    2019年7至9月,公司實現包括寫字樓、商鋪、車庫、廠房等業態的不動產租賃
收入約為人民幣1.04億元,同比增長6.1%;2019年1至9月,公司實現不動產租賃收
入約為人民幣3.17億元,同比增長9.7%。截至2019年9月30日,租賃面積約為40.04
萬平方米,同比增長10.3%。
    公司2019年1至9月的房地產經營數據未經審計,存在一定不確定性,僅供投資
者階段性參考。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司董事會
    二〇一九年十月三十日

[2019-10-30](600748)上實發展:關于副總裁兼董事會秘書辭職的公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-37
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    關于副總裁兼董事會秘書辭職的公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)董事會于近日收到副總裁兼
董事會秘書胡文魄先生的書面辭職報告,胡文魄先生因個人原因申請辭去公司副總
裁兼董事會秘書職務。根據《中華人民共和國公司法》及《公司章程》的有關規定
,胡文魄先生的辭職報告自送達至公司董事會之日起生效,辭職后胡文魄先生將不
在公司擔任任何職務。
    公司董事會謹對胡文魄先生在任職期間的勤勉盡責、恪盡職守及為公司發展所
做出的貢獻表示衷心感謝!
    根據《上海證券交易所股票上市規則》、《上海證券交易所上市公司董事會秘
書管理辦法》等有關規定,在聘任新的董事會秘書之前,為正常履行公司信息披露
義務,暫由公司董事長、法定代表人曾明先生代行董事會秘書職責。公司董事會將
盡快按照相關規定選聘新的董
    2
    事會秘書并及時公告。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司董事會
    二〇一九年十月三十日

[2019-10-30](600748)上實發展:第七屆董事會第二十八次會議決議公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-38
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    第七屆董事會第二十八次會議決議公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)第七屆董事會第二十八次會
議于2019年10月29日(星期二)以通訊方式召開,會議應參加董事七名,實際參加
董事七名,公司監事和高級管理人員列席了會議。會議符合有關法律、法規及《公
司章程》的規定。會議采取書面表決方式,審議并通過了以下議案:
    1、《公司2019年第三季度報告》
    表決結果:同意7票,反對0票,棄權0票。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司董事會
    二〇一九年十月三十日

[2019-10-30](600748)上實發展:2019年第三季度報告主要財務指標

    基本每股收益(元/股):0.23
    加權平均凈資產收益率:4.25%

[2019-09-24](600748)上實發展:關于對公司2019年半年度報告事后審核問詢函的部分回復公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-36
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    關于對公司2019年半年度報告事后審核問詢函的
    部分回復公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”或“我司”)于2019年9月9日
收到上海證券交易所《關于對上海實業發展股份有限公司2019年半年度報告的事后
審核問詢函》(上證公函【2019】2705號)(以下簡稱“問詢函”)。公司高度重
視,對《問詢函》所提及的事項進行逐項落實,并根據相關問題的實際情況,對《
問詢函》進行回復。因部分問題所涉事項需相關方進一步溝通及推進,公司將在相
關事項取得實質性進展后進一步公告。現將回復詳情披露如下:
    一、 關于經營業績
    (一) 關于負商譽。半年報顯示,公司2019年上半年確認負商譽
    收益183.69萬元,同時我部關注到公司2017年和2018年分別確認負商譽收益1.7
6億元和5825.54萬元,占同期歸母凈利潤的20.13%和8.86%。請公司補充披露:(1
)結合交易時間、背景和目的,說明上述負商譽產生的原因、確認依據、具體計算
過程以及是否符合《企業會計準則》的要求;(2)結合標的資產的評估值或可比
市場價值,
    2
    說明負商譽確認的商業邏輯和合理性,是否存在通過負商譽調節公司利潤的情
形。
    公司回復:
    本公司2017年度、2018年度及2019年上半年的負商譽相關收益情況補充說明如
下:
    1. 2017年有關情況補充:
    2017年12月,公司在原持有泉州市上實投資發展有限公司(以下簡稱“泉州上
實”)49%股權的基礎上,收購天津永嘉股權投資基金合伙企業(有限合伙)(以下
簡稱“天津永嘉”)持有的泉州上實2%股權。泉州上實系為開發泉州東海灘涂整理
項目(“上實?海上海”)而設立的項目公司,其開發的項目用地面積約17.01萬平
方米,項目規劃總建筑面積約105.16萬平方米,規劃計容建筑面積約76.56萬平方
米。本次股權交易前,公司、菲莉(福建)投資有限公司和天津永嘉分別持有泉州
上實49%、49%和2%的股權,菲莉投資、天津永嘉與公司控股股東均不存在關聯關系
。為加快推進泉州“上實?海上海”項目的開發建設,提升項目開發管理效率,經泉
州上實各方股東商議后同意,由公司收購天津永嘉所持股權,實現對泉州上實的控
制。本次股權收購中,雙方以泉州上實凈資產評估值為基礎,協商確定天津永嘉2%
股權的收購價格為1,880萬元。
    因該次收購為非同一控制下企業合并,根據《企業會計準則第33號—合并財務
報表》第四十八條的規定,應對購買日之前公司持有的泉州上實49%股權,按照該股
權在購買日的公允價值進行重新計量,公允價值與其賬面價值的差額計入當期投資
收益。計算過程如下:
    項目
    金額
    購買日泉州上實的公允價值
    9.4億元
    3
    公司原持有泉州上實股權比例
    49%
    購買日泉州上實49%股權的公允價值
    4.61億元
    購買日泉州上實49%股權的賬面價值
    2.85億元
    差異
    1.76億元
    該差異1.76億元根據上述會計準則規定計入2017年度投資收益。
    2. 2018年有關情況補充:
    1) 負商譽收益5822.90萬元:
    2018年11月,公司之全資子公司上海銳毅投資管理有限公司(以下簡稱“銳毅
投資”)收購寧波梅山保稅港區興晟惠通投資中心(有限合伙)(以下簡稱“興晟
惠通”)持有的上海虹晟投資發展有限公司(以下簡稱“虹晟投資”)45.9%股權。
本次股權交易前,興晟惠通、公司和森大廈(上海)有限公司分別持有虹晟投資45
.9%、44.1%和10%的股權,興晟惠通、森大廈公司與公司控股股東均不存在關聯關
系。由于虹晟投資所涉投資周期較長且可能存在較大后續投入,原股東之一興晟惠
通因自身發生經營調整而要求退出合作。為確保虹晟投資運營平穩以實現股東利益
,經各方股東商議后同意,由公司收購興晟惠通所持股權。雙方經友好協商,興晟
惠通以初始投資金額510萬元為作價依據向公司轉讓其所持虹晟投資45.9%的股權。
    因該次收購為非同一控制下企業合并,根據《企業會計準則第20號—企業合并
》第十三條的規定,購買日虹晟投資45.9%股權的合并成本小于其公允價值所產生的
差額計入當期損益。計算過程如下:
    項目
    金額
    購買日虹晟投資的公允價值
    1.38億元
    購買虹晟投資的股權比例
    45.9%
    購買日虹晟投資45.9%股權的公允價值
    6,332.90萬元
    購買日虹晟投資45.9%股權的合并成本
    510萬元
    4
    差異
    5,822.90萬元
    該差異5,822.90萬元根據上述會計準則規定計入2018年度營業外收入。
    2) 負商譽收益2.64萬元:
    2018年5月,公司以2,000元收購NEDERLANDER WORLDWIDE ENTERTAINMENT. LLC
(倪德倫環球娛樂有限公司,以下簡稱“倪德倫環球”)所持有的上海上實倪德倫
文化發展有限公司(以下簡稱“上實倪德倫”)1%的股權。本次股權交易前,公司
與倪德倫環球各持有上實倪德倫50%的股權,倪德倫環球系美國一家從事劇院管理與
經營的公司,與公司控股股東不存在關聯關系。在上實倪德倫推進相關業務過程中
,因其經營內容涉及文化產業,系屬中外合資文化公司,根據相關法律、法規的要
求,文化公司中方投資者投資比例不低于51%。為確保上實倪德倫運營合法合規,
經雙方商議后同意,以協商當時的實際出資情況確定本次股權收購價格,公司以200
0元收購倪德倫環球所持上實倪德倫1%的股權。購買日上實倪德倫公允價值為284萬
元,上實倪德倫1%股權的公允價值2.84萬元大于該次合并成本0.2萬元的差額2.64
萬元計入2018年度營業外收入。
    3. 2019年半年報有關情況補充:
    2019年3月,公司以人民幣280萬元收購上海創乾投資咨詢合伙企業(有限合伙
)(以下簡稱“創乾投資”)所持有的上海上實商業管理有限公司(以下簡稱“上
實商管”)20%股權。上實商管是為商業資產提供專業運營管理服務的管理公司,創
乾投資與公司控股股東不存在關聯關系,其因經營理念與上實商管未來發展戰略有
所差異而要求退出合作,經雙方友好協商,同意以創乾投資實際出資及持股情況確
定本次股權轉讓價格。本次收購價280萬元小于購買日上實商管
    5
    20%股權的公允價值463.69萬元的差額183.69萬元計入2019年上半年營業外收入
。
    綜上,公司上述股權交易均以推動相關公司業務發展、實現各方股東利益為前
提,其交易價格均以明確、合理的定價依據為基礎、由雙方協商同意確定,負商譽
的計算及確認遵循上述會計準則的要求,不存在通過負商譽調節公司利潤的情形。
    (二) 關于毛利率。半年報顯示,公司2019年上半年房地產業務
    實現營業收入38.21億元,同比增加28.67%,毛利率26.92%,較上年減少9.21個
百分點。請公司補充披露:(1)結合本期結轉房地產項目的區域、城市分布、行
業可比公司、可比項目情況等,說明半年度房地產業務毛利率大幅下降的原因和合
理性;(2)結合公司的土地儲備和后續開發銷售計劃,說明毛利率下降是否存在持
續性。
    公司回復:
    1. 結合本期結轉房地產項目的區域、城市分布、行業可比公司、
    可比項目情況等,說明半年度房地產業務毛利率大幅下降的原因和合理性。
    2019年上半年公司房地產相關業務收入38.21億元中,房地產銷售收入約32億元
。公司本期結轉房地產銷售項目區域、城市分布及兩年毛利率變動情況如下:
    區域
    主要城市
    2019年上半年
    2018年上半年
    毛利率
    變動分析
    可比公司
    收入
    (萬元)
    占比
    收入
    (萬元)
    占比
    2019年
    上半年
    2018年
    上半年
    華東區域
    上海、杭州、
    317,360.07
    99.15%
    228,704.04
    94.68%
    26.46%
    39.73%
    2019年上半年結轉的主要項目為杭州上實?海上海(第一期),共結轉收入約
    綠地控股集團股份有限公司 2019年結
    6
    青島、泉州等
    26.58億元,占公司本期房地產銷售收入的83.05%,該項目毛利率為24.54%;20
18年上半年結轉的主要項目是上海青浦上實?海上灣,共結轉收入約18.26億元,占
公司當期房地產銷售收入的75.62%,該項目毛利率為34.73%,由此導致華東區域毛
利率與去年同比下降較多。
    轉項目平均毛利率27.97%
    西南區域
    重慶/成都
    2,735.55
    0.85%
    12,856.66
    5.32%
    7.44%
    24.66%
    主要系本期西南區域的項目商業售價下降所致。
    合計
    320,095.62
    100%
    241,560.70
    100%
    26.30%
    38.93%
    由此可見,本報告期內房地產業務毛利率下降主要系在兩期結轉收入中均存在
占比較高的單一項目,且由于所在城市區域、開發銷售周期、單位售價等方面均存
在顯著差異,本期主要結轉項目杭州“上實?海上海”(一期)的毛利率明顯低于20
18年上半年主要結轉項目上海青浦“上實?海上灣”的毛利率,導致房地產業務毛
利率整體下降較為明顯;同時,其他區域存量項目售價同比有所下降也對本期房地
產業務毛利有所影響。此外,經與上海本地同行業公司綠地控股集團股份有限公司
(以下簡稱“綠地控股”)2019年上半年財務數據相比較,綠地控股披露其房地產
板塊結轉項目毛利率27.97%,本公司房地產業務毛利率26.92%,兩者基本相當。
    7
    綜上所述,本公司2019年上半年房地產業務毛利率下降有其合理原因,與行業
可比公司相比也不存在明顯差異。
    2. 結合公司的土地儲備和后續開發銷售計劃,說明毛利率下降
    是否存在持續性。
    截至2019年6月末,除公司目前正在開發的項目外,公司待開發項目的計容建筑
面積約為29.2萬平方米,全部分布在上海地區。公司現有項目(包括已開發及待開
發項目)主要分布在以上海為核心的長三角地區、泉州、青島等地,根據現有銷售
單價測算,其中,上海及長三角其他城市貨值占比超過六成,流動性較高。根據公
司銷售規模、開發計劃、銷售計劃及毛利水平,公司現有項目可為未來三到五年房
地產業務的持續發展提供支撐。
    公司不同項目的毛利率受項目所在區域分布、開發周期、售價高低等因素影響
而有所不同。未來,一方面公司房地產業務的毛利率水平因受制于不同城市存量項
目售價漲跌、項目開竣工及交付安排、不同區域項目所占營收比重變動等諸多因素
,可能存在一定波動。另一方面,隨著本報告期內毛利率較低項目在公司未來營業
收入中所占權重逐步降低,預計公司房地產業務毛利率將有所改善。
    (三) 關于存貨。截至本報告期末,公司存貨賬面余額為246.14
    億元,僅計提存貨跌價準備1.60億元,計提比例不足1%,其中2016年及以前竣
工項目的賬面余額約為11億元,占存貨余額的4.47%。請公司補充披露:(1)結合
各區域的房地產開發情況和已竣工項目年限,說明大量2016年及以前竣工項目長期
未能完成結轉的原因和合理性;(2)相關項目是否存在減值跡象,存貨跌價準備計
提和轉回的依據,是否充分、公允并符合會計的謹慎性原則。
    公司回復:
    8
    1. 結合各區域的房地產開發情況和已竣工項目年限, 說明大量
    2016年及以前竣工項目長期未能完成結轉的原因和合理性。
    截至2019年6月30日,存貨開發產品中2016年及以前竣工項目的賬面余額如下表
所示:
    項目名稱
    最近一期竣工時間
    開發產品金額(萬元)
    未能完成結轉的原因
    是否存在減值跡象
    長沙豐盛大廈
    2016年
    56,318.02
    由于受當地房地產調控政策的影響,該項目銷售進度較緩,目前商業部分尚未
開始銷售。
    截至2019年6月30日,計提了3,760.97萬元存貨跌價準備。
    成都上實?海上海
    2015年
    20,298.05
    剩余開發產品系住宅小區配套的商業和車位,項目目前處于持續銷售階段。
    截至2019年6月30日,計提了1,745.58萬元存貨跌價準備。
    上海嘉定上實?海上薈
    2016年
    10,745.60
    剩余開發產品主要系住宅小區配套的車位,項目目前處于尾盤持續銷售階段。


    截至2019年6月30日,計提了7,006.37萬元存貨跌價準備。
    上海靜安泰府名邸1-5號樓
    2009年
    8,114.01
    剩余開發產品主要系住宅小區配套的商鋪,項目目前處于尾盤持續銷售階段。


    預計的銷售金額減去預計的銷售費用及相關稅金后的金額高于存貨賬面成本,
該項目不存在減值跡象。
    青島國際啤酒城二期
    2016年
    3,489.17
    剩余開發產品主要系辦公樓,項目目前處于持續銷售階段。
    預計的銷售金額減去預計的銷售費用及相關稅金后的金額高于存貨賬面成本,
該項目不存在減值跡象。
    上海青浦和墅
    2014年
    3,246.04
    受當地房地產調控政策影響,目前商辦項目尚未銷售。
    預計的銷售金額減去預計的銷售費用及相關稅金后的金額高于存貨賬面成本,
該項目不存在減值跡象。
    重慶水天
    2011年
    1,891.04
    剩余開發產品主要系住宅
    截至2019年6月30日,
    9
    花園
    小區配套的車位,項目處于尾盤銷售階段。
    計提了34.25萬元存貨跌價準備。
    上海金山?海上納緹
    2014年
    1,480.33
    剩余開發產品系住宅小區配套的商業和車位,項目處于尾盤持續銷售階段。截
止本公告公告日,配套商業已實現銷售。
    預計的銷售金額減去預計的銷售費用及相關稅金后的金額高于存貨賬面成本,
該項目不存在減值跡象。
    上海黃浦新苑二期
    2008年
    1,504.25
    剩余開發產品主要系住宅小區配套的車位,項目處于尾盤銷售階段。
    截至2019年6月30日,計提了459.07萬元存貨跌價準備。
    天津萊茵小鎮
    2012年
    1,468.15
    剩余開發產品主要系辦公樓,項目目前處于尾盤銷售階段。
    預計的銷售金額減去預計的銷售費用及相關稅金后的金額高于存貨賬面成本,
該項目不存在減值跡象。
    上海青浦海上郡
    2016年
    936.25
    受當地房地產調控政策影響,目前商辦項目尚未銷售。
    預計的銷售金額減去預計的銷售費用及相關稅金后的金額高于存貨賬面成本,
該項目不存在減值跡象。
    小計
    109,490.90
    綜上,上表中2016年及以前竣工的房產項目中未結轉部分主要為小區配套商業
及配套車位,目前仍處于持續銷售或尾盤銷售階段。該等項目截至2019年6月30日未
銷售完畢的部分尚未結轉,仍在存貨中予以核算。
    2. 相關項目是否存在減值跡象,存貨跌價準備計提和轉回的依
    據,是否充分、公允并符合會計的謹慎性原則。
    對于存貨中2016年及以前竣工的項目,公司在充分評估房地產行業所受宏觀經
濟環境、房地產調控政策、項目所在地政府所推出的相關調控政策和措施等因素對
公司預期銷售形勢的影響的基礎上,綜
    10
    合考慮房地產開發項目的總成本、營銷費用、稅金以及各個房地產項目自身特
定因素,同時參考各項目周邊住宅、商業、酒店、車位、辦公樓等不同業態產品的
市場價格,對預計銷售金額做出預判,以存貨中預計可變現凈值與賬面價值進行對
比,并經存貨減值測試,根據測試情況,對確存在減值狀況的項目計提了相應的存
貨跌價準備(詳見上表)。
    綜上所述,公司已對存貨進行了存貨減值測試,并按可變現凈值與賬面價值孰
低的方法,充分、公允、足額地計提了相應的存貨跌價準備,符合會計的謹慎性原
則。
    (四) 關于利息資本化。半年報顯示,公司2019年上半年存貨利
    息資本化金額為2.40億元,同比增加60.16%;存貨利息資本化金額分別占總利
息支出和歸母凈利潤的67.26%和58.11%,較去年同期的43.39%和54.15%有明顯的上
漲。請公司補充披露:(1)報告期內利息資本化比例大幅提高的原因和合理性;(
2)相關會計處理依據,以及與以前年度相比有無重大變化,如有,請說明具體原因。
    公司回復:
    1. 報告期內利息資本化比例大幅提高的原因和合理性。
    報告期內利息資本化比例大幅提高主要系納入合并范圍需利息資本化的項目增
減變動且項目正處于開發建設階段的原因所致。公司2019年上半年存貨利息資本化
金額約為2.40億元,2018年同期存貨利息資本化金額約為1.50億元,上述兩個會計
期間的利息資本化的金額如下表所示:
    公司名稱
    2019年上半年
    (萬元)
    2018年上半年
    (萬元)
    變動原因
    上海實森置業有限公司
    9,948.97
    -
    2018年底新增子公司
    11
    蘇州上實置業有限公司
    5,621.86
    5,246.53
    平均借款金額增加
    泉州市上實投資發展有限公司
    2,340.01
    2,808.81
    平均借款金額減少
    上海寶繪房地產有限公司
    1,754.92
    -
    2019年3月新增子公司
    上海實瑞房地產有限公司
    1,453.32
    -
    2019年3月新增子公司
    湖州湖屹房地產開發有限公司
    1,336.19
    735.73
    平均借款金額增加
    杭州上實房地產開發有限公司
    551.78
    2,017.70
    平均借款金額減少
    湖州湖嶸房地產開發有限公司
    377.09
    1,235.65
    平均借款金額減少
    上海豐茂置業有限公司
    286.30
    253.77
    平均借款金額增加
    上海豐澤置業有限公司
    209.33
    16.91
    平均借款金額增加
    上海上投置業發展有限公司
    114.28
    23.91
    平均借款金額增加
    湖州湖源投資發展有限公司
    -
    1,045.69
    2019年1月達到預定可使用狀態停止資本化
    重慶海上海置業有限公司
    -
    15.02
    2018年4月達到預定可使用狀態停止資本化
    上海嘉薈房地產有限公司
    -
    1,581.14
    2018年7月達到預定可使用狀態停止資本化
    合計
    23,994.04
    14,980.87
    由上表可見,公司2019年上半年利息資本化的金額為2.40億元,比上年同期增
加約0.9億元,同比增加60.16%,主要系2018年6月30日之后納入合并范圍需利息資
本化的項目增加所致。因產生上述資本化利息的項目均處于開發階段,2019年報告
期內利息資本化比例大幅提高是合理的。
    2. 相關會計處理依據,以及與以前年度相比有無重大變化,如
    有,請說明具體原因。
    公司對于利息資本化核算的會計處理依據,包括以下幾種情況:
    1) 借款費用同時滿足下列條件的,開始資本化:
    ① 資產支出已發生,資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而支
付的現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出;
    12
    ② 借款費用已經發生;
    ③ 為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開
始。
    2) 借款費用停止資本化:
    購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時,借款
費用停止資本化。
    3) 借款費用暫停資本化:
    符合資本化條件的資產在購建或者生產過程中發生非正常中斷,且中斷時間連
續超過3個月的,暫停借款費用的資本化。在中斷期間發生的借款費用確認為費用,
計入當期損益,直至資產的購建或者生產活動重新開始。如果中斷是所購建或者生
產的符合資本化條件的資產達到預定可使用或可銷售狀態必要的程序,借款費用的
資本化則繼續進行。
    公司上述會計政策符合《企業會計準則第17號—借款費用》的規定,公司歷年
來均按此會計政策進行利息資本化的相關核算,且對相關會計政策的執行保持了一
貫性原則,未發生重大變化。
    二、 關于財務指標
    (五) 關于其他應收款。半年報顯示,公司其他應收款期末余額
    為4.74億元,同比增加34.97%,其中對聯營企業上海實業養老投資有限公司(
以下簡稱養老投資)及其全資子公司上海實業養老發展有限公司的其他應收賬款金
額達到2.46億元,占其他應收款余額的51.90%。然而公司對養老投資的長期股權投
資賬面余額為0。請公司補充披露:(1)養老投資的業務概況、經營模式和最近三
個會計年度的主要財務指標,包括但不限于營業收入、凈利潤、凈資產和經營活動
產生的現金流量凈額等;(2)上述其他應收款形成原因、時間和主
    13
    要業務背景,相關方是否與公司控股股東存在關聯關系或潛在利益安排;(3)
公司對養老投資及其子公司形成其他應收款時,其他股東方是否按照持股比例共同
提供資金支持,是否存在資金占用情形;(4)結合養老投資及其子公司的經營狀
況和資金情況,說明上述其他應收款是否存在回收風險,壞賬準備計提是否充分、
審慎。
    公司回復:
    1. 養老投資的業務概況、經營模式和最近三個會計年度的主要
    財務指標,包括但不限于營業收入、凈利潤、凈資產和經營活動產生的現金流
量凈額等。
    上海實業養老投資有限公司(以下簡稱“養老投資”)及其全資子公司上海實
業養老發展有限公司(以下簡稱“養老發展”)均成立于2014年,主要負責上海崇
明東灘長者社區(以下簡稱“東灘長者社區”)的開發建設及運營管理。東灘長者
社區一期項目整體建筑面積約27萬平方米,包含總建筑面積約11.5萬平方米的持續
護理退休社區(CCRC)項目和總建筑面積約15.5萬平方米的活力長者社區項目兩部
分。東灘長者社區開發過程中,一方面受項目周邊市政道路及配套管線工程同時施
工影響而進度有所制約,另一方面因崇明島為推進世界級生態島建設而對區內整體
規劃有所調整,項目曾整體暫停施工以確保建筑風貌符合新規劃方案的要求。目前
,包括“上實瑞慈花園”、長者服務中心、頤養中心在內的CCRC項目已整體進入竣
工驗收備案階段;活力長者社區項目已進入樁基施工準備階段。
    養老投資以為會員提供高端養老、康復、醫療和娛樂的一站式退休生活養老服
務為運營目標,目前采用輕重資產結合的投資運營管理模式,通過“會籍銷售”、
租售并舉及為會員提供全方位養老服務等方式進行項目運營。
    14
    養老投資最近三個會計年度主要財務指標:
    單位:元
    項目
    2018年
    2017年
    2016年
    營業收入
    225,134,171.02
    297,934,537.33
    -
    凈利潤
    -42,931,390.22
    -5,749,035.92
    -10,977,378.95
    凈資產
    -36,789,800.06
    2,039,768.66
    7,788,804.59
    經營活動產生的現金流量凈額
    -24,266,222.28
    -166,484,534.89
    -10,939,433.58
    2. 上述其他應收款形成原因、時間和主要業務背景,相關方是
    否與公司控股股東存在關聯關系或潛在利益安排。
    養老產業作為公司持續介入并培育的新產業領域,為滿足養老項目開發的資金
需求,持續推進養老項目的建設及運營,公司按持股比例對聯營企業養老投資及其
全資子公司養老發展提供股東借款,金額約為2.46億元。其中,公司于2014年提供
股東借款1.9億元,用于養老項目的獲取和開發;公司于本報告期內向養老發展提供
股東借款約0.56億元,用于養老項目的持續開發和經營。
    養老投資的控股股東上海實業東灘投資開發(集團)有限公司(以下簡稱“上
實東灘”)與公司的控股股東受同一控制人上海實業(集團)有限公司的控制,相
關方是公司控股股東的關聯方。
    3. 公司對養老投資及其子公司形成其他應收款時, 其他股東方
    是否按照持股比例共同提供資金支持,是否存在資金占用情形。
    公司對養老投資及其子公司提供股東借款的同時,另一股東上實東灘也提供不
低于其持股比例的股東借款,截至2019年6月30日,上實東灘提供的股東借款總計約
為4.42億元。股東雙方均按照持股比例為養老投資及其子公司提供資金支持,不存
在占用上市公司資金的情形。
    15
    4. 結合養老投資及其子公司的經營狀況和資金情況,說明上述
    其他應收款是否存在回收風險,壞賬準備計提是否充分、審慎。
    因養老投資及其子公司養老發展目前處于項目開發建設階段,前期項目及配套
設施的建設投入較大,且相關產品未全面推向市場、養老服務運營也在起步階段,
養老投資尚未實現經營利潤,經營性現金流尚未平衡,但是隨著項目開發建設的持
續推進,尤其是在項目進入全面銷售、運營階段,項目的經營性現金流及經營利潤
都將持續改善,公司可根據其銷售、運營情況逐步收回相關應收款項。
    根據《企業會計準則第2號—長期股權投資》第十二條的規定,公司按權益法對
養老投資的長期股權投資進行調整時,當該項長期股權投資調整為零之后,繼續對
實質上構成投資的應收款項按應承擔的虧損份額計提減值。因此,截至2019年6月3
0日,根據充分性及審慎性原則,公司已對應收養老投資的款項計提了2,007.35萬
元壞賬準備,相關應收款項及其壞賬準備金額如下:
    單位:萬元
    公司名稱
    其他應收賬款原值
    壞賬準備金額
    其他應收賬款凈值
    上海實業養老投資有限公司
    19,000.00
    2,007.35
    16,992.65
    上海實業養老發展有限公司
    5,609.60
    -
    5,609.60
    小計
    24,609.60
    2,007.35
    22,602.25
    (六) 關于長期股權投資。年報和半年報顯示,公司的長期股權
    投資期末余額為1.21億元,主要系對聯營企業的投資,大部分呈現多年虧損,
本期權益法下確認投資損失1188.49萬元。請公司補充披露:(1)主要聯營企業的
業務概況、經營模式、虧損原因和主要合作方,以及上述單位是否與公司控股股東
存在關聯關系或潛在利益安排;
    16
    (2)相關長期股權投資減值準備計提是否充分、審慎。
    公司回復:
    1. 主要聯營企業的業務概況、經營模式、虧損原因和主要合作
    方, 以及上述單位是否與公司控股股東存在關聯關系或潛在利益安排。
    截至2019年6月30日,公司主要聯營及合營企業情況如下所示:
    公司名稱
    業務概況
    經營模式
    虧損原因
    主要合作方
    是否與公司控股股東存在關聯關系或潛在利益安排
    上海實銀資產管理有限公司
    成立于2014年,主要從事資產管理,股權投資管理。
    基金投資與管理
    目前業務正在拓展中
    上海杰銀投資管理咨詢有限公司
    無關聯關系;無潛在利益安排
    上海帷迦科技有限公司
    成立于2015年,主要從事聯合辦公空間的管理與運營。
    聯合辦公空間的運營及增值服務
    目前公司正處于發展階段
    廣州酷窩互聯網科技股份有限公司、上海威加投資管理合伙企業(有限合伙)
、上海為迦企業發展合伙企業(有限合伙)等
    無關聯關系;無潛在利益安排
    寧波市鄞州帷幄投資合伙企 業(有限合伙)
    成立于2016年,主要從事股權投資。
    基金投資
    目前投資項目尚未分配收益
    寧波柯揚壹派投資管理合伙企業(有限合伙)、寧波根特投資合伙企業(有限
合伙)等
    無關聯關系;無潛在利益安排
    2. 相關長期股權投資減值準備計提是否充分、審慎。
    公司對上述各項主要長期股權投資均進行了減值測試,充分考慮
    17
    了上述公司所處行業及自身經營狀況、今后發展方向及前景等相關因素,特別
關注企業經營所處的經濟、技術或者法律等環境以及所處的市場在當期或者將在近
期發生重大不利變化的可能性。上述各公司情況主要如下:
    1) 上海實銀資產管理有限公司(以下簡稱“實銀資管”)作為基金投資與管理
平臺,需向中國證券基金業協會申請私募基金管理人資格以開展業務。實銀資管原
一方股東系中信信誠資產管理有限公司(以下簡稱“中信信誠”),根據中國證監
會監管規定及中基協私募基金管理人資格備案要求,中信信誠作為基金子公司不得
下設或投資參股其他機構。為此,中信信誠通過股權轉讓方式退出實銀資管。該股
權轉讓所涉流程復雜、耗時較長,較大影響實銀資管正常業務的開展。鑒于目前實
銀資管股權結構已調整完成且私募基金管理人資格的備案已獲通過,其將有望正常
開展私募基金相關業務,隨著此前所挖掘、培育的投資項目日漸成熟,企業的盈利
狀況將得到改善。
    2) 上海帷迦科技有限公司(以下簡稱“帷迦科技”)成立以來,在持續適度擴
張其管理面積以保持規模優勢的同時,也積極深挖垂直領域進行生態圈打造以強化
其核心競爭力。隨著國內聯合辦公行業集中度持續提升,帷迦科技有望憑借其領先
的行業地位,一方面利用平臺規模,孵化新商業模式,通過新商業模式反哺空間,
提升運營效率和盈利能力,另一方面,隨著新增的辦公空間進入全周期運營,出租
率及租賃收入有望提升,整體盈利狀況將得到改善。
    3) 寧波市鄞州帷幄投資合伙企業(有限合伙)目前所投項目將陸續進入收益分
配階段,盈利狀況在可預期的將來有望得到改善。
    綜上所述,通過充分、審慎的減值測試,公司暫未發現上述主要長期股權投資
存在減值跡象,因此,截至2019年6月30日無需計提
    18
    長期股權投資減值準備。
    三、 關于同業競爭承諾
    (七) 公司間接控股股東上海實業(集團)有限公司(以下簡稱
    上實集團)于2011年做出關于“徹底解決與公司同業競爭問題”的承諾,相關
承諾經兩次延期后已于2019年7月3日到期,目前仍處于超期未履行狀態。請公司:
(1)按規定主動詢問并披露承諾人暨間接控股股東上實集團至今未履行承諾的原因
;(2)督促承諾人上實集團根據《上市公司監管指引第4號—上市公司實際控制人
、股東、關聯方、收購人以及上市公司承諾及履行》的要求,明確解決同業競爭的
具體安排以及后續解決措施或方案,并積極配合公司履行信息披露義務;(3)說
明公司董事會就此擬采取的具體措施以督促上實集團切實履行前期承諾事項,及時
履行決策程序和信息披露義務,從而保護上市公司和中小投資者的合法權益。
    公司回復:
    收到《問詢函》后,公司積極與承諾人就承諾事項履行情況及后續安排進行溝
通。對此,承諾人表示因所涉事項需相關方之間進一步溝通及推進,目前尚未有明
確的穩妥方案。為確保信息披露的完整性與準確性,公司暫無法對該問題進行回復
。上實集團及公司將繼續做好相關事項的推進工作,承諾事項后續如有進一步實質
性進展,公司將及時履行相應的決策程序和信息披露義務,并據此對該部分問題進
行回復。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司
    二〇一九年九月二十四日

[2019-09-17](600748)上實發展:關于延期回復上海證券交易所對公司2019年半年度報告的事后審核問詢函的公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-35
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    關于延期回復上海證券交易所對公司2019年半年度報告的事后審核問詢函的公
告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)于2019年9月9日收到上海證
券交易所上市公司監管一部《關于對上海實業發展股份有限公司2019年半年度報告
的事后審核問詢函》(上證公函【2019】2705號)(以下簡稱“《問詢函》”),
具體內容詳見公司于2019年9月10日披露的《上海實業發展股份有限公司關于收到20
19年半年度報告事后審核問詢函的公告》(臨2019-34號)。
    公司收到《問詢函》后,積極組織相關人員對《問詢函》所提及的事項進行逐
項落實。鑒于《問詢函》所涉及部分問題的回復尚需進一步核實及完善相關資料,
為確保回復內容的準確性和完整性,經向上海證券交易所申請,公司將延期至2019
年9月24日前回復《問詢函》,并及時履行信息披露義務。
    2
    公司公開披露信息以公司在《上海證券報》、《中國證券報》及上海證券交易
所網站(www.sse.com.cn)發布的信息為準,敬請投資者關注相關公告并注意投資
風險。
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司
    二〇一九年九月十七日

[2019-09-10](600748)上實發展:關于收到2019年半年度報告事后審核問詢函的公告

    1
    證券代碼:600748 股票簡稱:上實發展 公告編號:臨2019-34
    債券代碼:122362 債券簡稱:14上實01
    債券代碼:136214 債券簡稱:14上實02
    債券代碼:155364 債券簡稱:19上實01
    上海實業發展股份有限公司
    關于收到2019年半年度報告事后審核問詢函的公告
    本公司董事會及全體董事保證本公告內容不存在任何虛假記載、誤導性陳述或
者重大遺漏,并對其內容的真實性、準確性和完整性承擔個別及連帶責任。
    上海實業發展股份有限公司(以下簡稱“公司”)于2019年9月9日收到上海證
券交易所上市公司監管一部《關于對上海實業發展股份有限公司2019年半年度報告
的事后審核問詢函》(上證公函【2019】2705號)(以下簡稱“問詢函”),現將
問詢函有關內容公告如下:
    “上海實業發展股份有限公司:
    依據《公開發行證券的公司信息披露內容與格式準則第3號-半年度報告的內容
與格式》(以下簡稱《格式準則第3號》)等規則的要求,經對你公司2019年半年度
報告事后審核,為便于投資者理解,請你公司就以下問題進一步補充披露相關信息。
    一、 關于經營業績
    1. 關于負商譽。半年報顯示,公司2019年上半年確認負商譽收
    益183.69萬元,同時我部關注到公司2017年和2018年分別確認負
    2
    商譽收益1.76億元和5825.54萬元,占同期歸母凈利潤的20.13%和8.86%。請公
司補充披露:(1)結合交易時間、背景和目的,說明上述負商譽產生的原因、確認
依據、具體計算過程以及是否符合《企業會計準則》的要求;(2)結合標的資產
的評估值或可比市場價值,說明負商譽確認的商業邏輯和合理性,是否存在通過負
商譽調節公司利潤的情形。
    2. 關于毛利率。半年報顯示,公司2019年上半年房地產業務實
    現營業收入38.21億元,同比增加28.67%,毛利率26.92%,較上年減少9.21個百
分點。請公司補充披露:(1)結合本期結轉房地產項目的區域、城市分布、行業
可比公司、可比項目情況等,說明半年度房地產業務毛利率大幅下降的原因和合理
性;(2)結合公司的土地儲備和后續開發銷售計劃,說明毛利率下降是否存在持續性。
    3. 關于存貨。截至本報告期末,公司存貨賬面余額為246.14億
    元,僅計提存貨跌價準備1.60億元,計提比例不足1%,其中2016年及以前竣工
項目的賬面余額約為11億元,占存貨余額的4.47%。請公司補充披露:(1)結合各
區域的房地產開發情況和已竣工項目年限,說明大量2016年及以前竣工項目長期未
能完成結轉的原因和合理性;(2)相關項目是否存在減值跡象,存貨跌價準備計提
和轉回的依據,是否充分、公允并符合會計的謹慎性原則。
    4. 關于利息資本化。半年報顯示,公司2019年上半年存貨利息
    資本化金額為2.40億元,同比增加60.16%;存貨利息資本化金額分別占總利息
支出和歸母凈利潤的67.26%和58.11%,較去年同期的
    3
    43.39%和54.15%有明顯的上漲。請公司補充披露:(1)報告期內利息資本化比
例大幅提高的原因和合理性;(2)相關會計處理依據,以及與以前年度相比有無
重大變化,如有,請說明具體原因。
    二、 關于財務指標
    5. 關于其他應收款。半年報顯示,公司其他應收款期末余額為
    4.74億元,同比增加34.97%,其中對聯營企業上海實業養老投資有限公司(以
下簡稱養老投資)及其全資子公司上海實業養老發展有限公司的其他應收賬款金額
達到2.46億元,占其他應收款余額的51.90%。然而公司對養老投資的長期股權投資
賬面余額為0。請公司補充披露:(1)養老投資的業務概況、經營模式和最近三個
會計年度的主要財務指標,包括但不限于營業收入、凈利潤、凈資產和經營活動產
生的現金流量凈額等;(2)上述其他應收款形成原因、時間和主要業務背景,相關
方是否與公司控股股東存在關聯關系或潛在利益安排;(3)公司對養老投資及其
子公司形成其他應收款時,其他股東方是否按照持股比例共同提供資金支持,是否
存在資金占用情形;(4)結合養老投資及其子公司的經營狀況和資金情況,說明上
述其他應收款是否存在回收風險,壞賬準備計提是否充分、審慎。
    6. 關于長期股權投資。年報和半年報顯示,公司的長期股權投
    資期末余額為1.21億元,主要系對聯營企業的投資,大部分呈現多年虧損,本
期權益法下確認投資損失1188.49萬元。請公司補充披露:(1)主要聯營企業的業
務概況、經營模式、虧損原因和主要合作方,以及上述單位是否與公司控股股東存
在關聯關系或潛在利益安排;(2)
    4
    相關長期股權投資減值準備計提是否充分、審慎。
    三、 關于同業競爭承諾
    7. 公司間接控股股東上海實業(集團)有限公司(以下簡稱上
    實集團)于2011年做出關于“徹底解決與公司同業競爭問題”的承諾,相關承
諾經兩次延期后已于2019年7月3日到期,目前仍處于超期未履行狀態。請公司:(1
)按規定主動詢問并披露承諾人暨間接控股股東上實集團至今未履行承諾的原因;
(2)督促承諾人上實集團根據《上市公司監管指引第4號—上市公司實際控制人、
股東、關聯方、收購人以及上市公司承諾及履行》的要求,明確解決同業競爭的具
體安排以及后續解決措施或方案,并積極配合公司履行信息披露義務;(3)說明
公司董事會就此擬采取的具體措施以督促上實集團切實履行前期承諾事項,及時履
行決策程序和信息披露義務,從而保護上市公司和中小投資者的合法權益。
    對于前述問題,公司依據《格式準則第2號》、上海證券交易所行業信息披露指
引等規定要求,認為不適用或因特殊原因確實不便披露的,應當說明無法披露的原
因。
    請你公司于2019年9月10日披露本問詢函,并于2019年9月17日之前,披露對本
問詢函的回復,同時按要求對定期報告作相應修訂和披露。”
    公司收到上述問詢函后,高度重視,將組織相關工作人員進行問詢函回復工作
,待回復工作完成后按照要求及時予以披露。
    5
    特此公告。
    上海實業發展股份有限公司
    二〇一九年九月十日


(一)龍虎榜

【交易日期】2019-08-06 有價格漲跌幅限制的日收盤價格跌幅偏離值達到7%
跌幅偏離值:-8.43 成交量:3499.98萬股 成交金額:25532.28萬元
┌───────────────────────────────────┐
|                       買入金額排名前5名營業部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              營業部名稱              |買入金額(萬元)|賣出金額(萬元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|滬股通專用                            |2944.42       |--            |
|招商證券股份有限公司北京廣渠路證券營業|1010.05       |--            |
|部                                    |              |              |
|招商證券股份有限公司北京北三環路證券營|638.09        |--            |
|業部                                  |              |              |
|招商證券股份有限公司深圳深南東路證券營|631.09        |--            |
|業部                                  |              |              |
|國都證券股份有限公司廊坊固安孔雀大道證|628.98        |--            |
|券營業部                              |              |              |
├───────────────────┴───────┴───────┤
|                       賣出金額排名前5名營業部                        |
├───────────────────┬───────┬───────┤
|              營業部名稱              |買入金額(萬元)|賣出金額(萬元)|
├───────────────────┼───────┼───────┤
|滬股通專用                            |--            |3553.41       |
|國盛證券有限責任公司深圳南新路證券營業|--            |1662.80       |
|部                                    |              |              |
|西南證券股份有限公司深圳深南大道證券營|--            |1396.40       |
|業部                                  |              |              |
|聯儲證券有限責任公司深圳深南大道金運世|--            |1072.75       |
|紀證券營業部                          |              |              |
|中天證券股份有限公司紹興勝利東路證券營|--            |846.66        |
|業部                                  |              |              |
└───────────────────┴───────┴───────┘
(二)大宗交易
┌─────┬───┬────┬────┬───────┬───────┐
|交易日期  |成交價|成交數量|成交金額|  買方營業部  |  賣方營業部  |
|          |格(元)| (萬股) | (萬元) |              |              |
├─────┼───┼────┼────┼───────┼───────┤
|2019-06-18|7.00  |42.50   |297.50  |中信建投證券股|中信建投證券股|
|          |      |        |        |份有限公司總公|份有限公司上海|
|          |      |        |        |司交易部      |市華靈路證券營|
|          |      |        |        |              |業部          |
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(三)融資融券
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| 交易日期 | 融資余額 |融資買入額|融券余額|融券賣出量|融資融券余額|
|          |  (萬元)  |  (萬元)  |(萬元)|  (萬股)  |   (萬元)   |
├─────┼─────┼─────┼────┼─────┼──────┤
|2019-06-28|72429.19  |984.58    |0.00    |0.71      |72429.19    |
└─────┴─────┴─────┴────┴─────┴──────┘

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